Hubert Libert: Kwaliteit huurder bepaalt waarde van gebouw

Immobiliën Hugo Ceusters en zusterbedrijf Shopping Center Management Services (SCMS) verhuizen van de Frankrijklei 21 in hartje Antwerpen naar de ‘Cornerbuilding’ in de Uitbreidingsstraat in Berchem, aan de rand van de stad. De Antwerpse makelaar in bedrijfsvastgoed wil zo haar bereikbaarheid vergroten. “Onze activiteiten zullen zich altijd wel voor een groot stuk in Antwerpen concentreren, maar Vlaanderen wordt meer en meer ons werkdomein,” beklemtoont Hubert Libert, CEO van Immobiliën Hugo Ceusters.

Hubert Libert staat nog niet zo lang aan het hoofd van Immobiliën Hugo Ceusters. In september 2006 volgde hij Roland Cracco op die koos voor een nieuwe uitdaging bij de Interparking Group. De 48-jarige Hubert Libert bouwde zijn carrière uit in de verzekerings-  en financiële wereld, bij onder meer Royale Belge, CB 1821 (tegenwoordig Fortis) en – van 1994 tot 2003 – Mercator, waar hij afgevaardigd bestuurder en voorzitter van het directiecomité van Mercator Bank was, toen de bank in 2003 door ING werd overgenomen. “Aangezien we bij Mercator een vrij belangrijke onroerend goed portefeuille hadden, is dit alleszins bekende materie voor mij,” stelt hij. “Bij Mercator heb ik de hernieuwing ingeleid van een aantal belangrijke kantoorcomplexen in Antwerpen en Gent en het aandeel van vastgoed in de beleggingsportefeuille mee opgebouwd van 2% tot 15%. Mét een succesvol rendement. Immobiliën Hugo Ceusters was in die periode een relatie van Mercator, omdat ze mee konden instaan voor de ‘inhuring’ van de gebouwen.”

Antwerpen Manager: Door de verhuis naar de Uitbreidingsstraat in Berchem ligt de hoofdzetel van Immobiliën Hugo Ceusters voortaan een beetje dichter bij Brussel.Wilt u uw marktaandeel in die regio uitbreiden?
Hubert Libert: “We zijn uiteraard al langer actief op die markt, maar richten ons vooral op de regio rond Brussel. In Brussel zelf is de markt grotendeels ingenomen. Onze aanpak is er eerder projectmatig dan territoriaal. We kennen een aantal partijen die ontwikkelingen doen in de regio Brussel en gaan daar in mee om ons te tonen als makelaar. De kopers in Brussel zijn vandaag overigens grotendeels dezelfde als in Antwerpen. Buitenlandse investeerders – onder meer Ieren, Duitsers en Nederlanders – hebben hun interesseveld uitgebreid van de hoofdstad naar de nabijgelegen grootsteden Antwerpen en Gent. Antwerpen wordt als een belangrijke as van Noord naar Zuid gezien en trekt grote projecten aan. Heel wat internationale bedrijven en organisaties kiezen Antwerpen als locatie voor hun Europees hoofdkwartier.”

Internationale contacten

Antwerpen Manager: Als hoofdrolspeler in de Antwerpse regio is dat voor Immobiliën Hugo Ceusters een uitstekende evolutie.
Hubert Libert: “Zeker. In onze thuishaven staan we het sterkst. Met een marktaandeel van ongeveer 23% zijn we het grootst in de Antwerpse kantorenmarkt. Over semi-industrieel vastgoed bestaan er enkel nationale cijfers. Vorig jaar stonden we in dat segment op de eerste plaats, maar dit jaar zijn we voorbijgestoken door een drietal internationale spelers. Onze volumes bleven nochtans dezelfde, maar enkele grote deals hebben meteen een belangrijke invloed. Dergelijke deals verlopen overigens meestal via buitenlandse aanvragen. Omdat internationale contacten in onze sector zo belangrijk zijn, hebben wij ons geassocieerd met het internationale Oncor-netwerk als exclusieve vertegenwoordiger voor België. Oncor beheert wereldwijd 33,6 miljoen m2 vastgoed.”

Antwerpen Manager: Vastgoed wordt ook steeds meer een financieel product.Werkt dat de toename van internationale deals in de hand?
Hubert Libert: “Investeringsdossiers vertegenwoordigen inderdaad het grootste deel van de aanvragen. Investeerders zoeken alternatieve winsten door risico’s te herleggen. Vastgoed is een van de methodes daarvoor. Voor die investeerders komt het er op aan om de kracht van de huurder juist in te schatten. De kwaliteit van de huurder en de duurtijd van zijn contract bepalen de waarde van het gebouw, meer dan de karakteristieken en ligging ervan. Een kwaliteitshuurder verhoogt de uitstraling van een makelaarskantoor en zijn portefeuille. In Antwerpen zijn er vandaag alvast voldoende plaatsen met potentieel om projecten te creëren. Vraag is welke investeerders er als eerste grote ontwikkelingen willen doen om exclusieve huurders en/of mooie kopers aan te trekken. Na de kleine crisis in de Belgische vastgoedsector van 2002 tot 2004 heerst er een relatieve voorzichtigheid. De draagkracht van promotoren is ook eerder beperkt. Men wil vandaag pas iets ontwikkelen als dat resulteert in een redelijk zekere ‘inhuring’ op middellange termijn.”

Antwerpen Manager: Uw financiële kennis komt hierbij dus goed van pas?
Hubert Libert: “Bij Mercator heb ik geleerd hoe je een vastgoedportefeuille moet beheren, wat daarbij belangrijk is en hoe een investeerder naar een dossier kijkt. Wat zijn voor hem de prioriteiten? Die kennis kan ik vandaag inderdaad perfect gebruiken als we projecten aanbieden aan investeerders.”

Van 5,5% tot 8% rendement

Antwerpen Manager: Waar hechten investeerders belang aan?
Hubert Libert: “Grote Europese investeerders verwachten vandaag een rendement tussen de 5,5% en 8%. Het onroerend goed moet daarvoor aan een aantal criteria voldoen, maar ook de portefeuille van de investeerder speelt een rol. De locatie is eveneens belangrijk. Er moet een markt zijn. Het kopen en ‘inhuren’ van een gebouw is immers één zaak, het onroerend goed nadien terug op de markt plaatsen, je activa met andere woorden liquide houden, is een tweede zaak. Afhankelijk van het land van herkomst van de investeerder moet je ook aan bepaalde criteria voldoen. Voor een Duitse investeerder zijn de regels inzake bijvoorbeeld reporting en beheer anders dan voor een Belgische.”

Antwerpen Manager: Immobiliën Hugo Ceusters is doorheen de jaren uit de markt van het residentieel vastgoed gestapt om zich in ‘corporate real estate’ te specialiseren. Wordt er vandaag overwogen om opnieuw met  esidentiële immobiliën te starten?
Hubert Libert: “Vooraleer het bedrijf zich specialiseerde in kantoren, retail en warehousing en het beheer van gebouwen en shopping centra, speelde residentieel vastgoed een vrij belangrijke rol. Immobiliën Hugo Ceusters is voor een stuk groot geworden dankzij de residentiële markt. De uitdaging in het residentiële segment, in vergelijking met het corporate  vastgoedgebeuren, is de werktijd, want kopers en verkopers zijn dikwijls alleen ’s avonds en in de weekends beschikbaar. Dat ligt dus moeilijk. We interesseren ons wel voor de ontwikkeling van grote appartementprojecten en wooncomplexen. We hebben de intentie om in die markt te stappen, maar een beslissing is er nog niet genomen.”

Antwerpen Manager: Via Mercator en tegenwoordig Immobiliën Hugo Ceusters bent u ondertussen al vele jaren thuis in ‘real estate’. Wat trekt u aan in deze sector?
Hubert Libert: “Het is een menselijk gebeuren. Het gaat over geld, mensen, gebouwen,… Het is een levende materie, je ziet het, het is blijvend,… Je legt voor een stuk ook je ziel in de gebouwen: je bent betrokken bij de ontwikkeling, de problemen, de afwerking,… En als het resultaat uiteindelijk succesvol is en een correct rendement haalt, dan geeft dat voldoening.”

S.K.