Dauginet Advocatenkantoor – Registratierechten betalen op onroerend goed dat van bedrijf overgaat naar privévermorgen?

Mijn vennootschap is eigenaar van het onroerend goed waarin ik woon. Sinds enkele jaren word ik hier veel zwaarder op belast, zodat ik overweeg om het onroerend goed uit mijn vennootschap te halen en het terug in mijn privévermogen onder te brengen. Zijn hierop registratierechten verschuldigd?

Het is inderdaad correct dat het voordeel van alle aard, dat in hoofde van een bedrijfsleider wordt weerhouden voor de kosteloze terbeschikkingstelling van een onroerende goed, sinds 2012 fors de hoogte is ingegaan. Het kan dan ook interessant zijn om te overwegen om het onroerend goed te ‘onttrekken’ aan de vennootschap. Deze ‘onttrekking’ wordt, voor wat betreft de registratierechten, beheerst door de artikelen 129 en 130 van het Wetboek van Registratierechten. Als algemene regel geldt dat de onttrekking van een onroerend goed uit een vennootschap steeds aanleiding geeft tot de heffing van het verkooprecht (dat 10 % bedraagt in het Vlaamse Gewest).

Personenvennootschap

Als het onroerend goed echter toebehoort aan een ‘personenvennootschap’ (zoals bijvoorbeeld een BVBA, een VOF of een gewone commanditaire vennootschap), bestaan op deze algemene regel twee uitzonderingen. Vooreerst is de algemene regel niet van toepassing indien het gaat om onroerende goederen die in de vennootschap werden ingebracht en die verkregen worden door de persoon die de inbreng heeft gedaan. Daarnaast is de algemene regel evenmin van toepassing indien het gaat om onroerende goederen die door de vennootschap met betaling van het verkooprecht werden verkregen én het bovendien vaststaat dat de vennoot die eigenaar van het onroerend goed wordt, deel uitmaakte van de vennootschap op het ogenblik dat deze het goed verkreeg.
In deze twee uitzonderingen moet de juridische aard van de verkrijging door de vennoot worden bekeken, zodat het verkooprecht nog slechts van toepassing zal zijn indien de verkrijging door de vennoot overdragend is (bijv. verkoop van het onroerend goed door de vennootschap aan de vennoot). In de meeste gevallen zal het verdelingsrecht (2,5 %) van toepassing zijn (bijv. bij verdeling van de onroerende goederen onder de vennoten na ontbinding van de vennootschap) of zelfs het algemeen vast recht (50 euro; bijv. bij toebedeling van het onroerend goed aan de enige vennoot van een eenpersoonsbvba).

Kapitaalsvennootschap

Bij een onttrekking uit een ‘kapitaalsvennootschap’ (bijv. een NV of een commanditaire vennootschap op aandelen) gelden voormelde uitzonderingen niet en wordt dus steeds het verkooprecht geheven. De fiscus aanvaardde voorheen dat een NV voorafgaandelijk aan de onttrekking werd omgevormd tot een BVBA, zodat men toch nog kon genieten van de lagere registratierechten. Deze techniek moet nu echter met de nodige voorzichtigheid worden benaderd, gelet op de invoering van de nieuwe algemene antimisbruikbepaling in de registratierechten.

Bruno Cardoen

Dauginet Advocaten
cardoen@dauginet.com
www.dauginet.com